Eigentumserwerb

Die nachstehenden Informationen sollen ihnen kurz erläutern, welche Schritte für den Erwerb einer Immobilie in Italien erforderlich sind und auf sie zukommen werden. Diese Informationen basieren auf unserer Erfahrung und sind nur als eine allgemeine Anleitung zu verstehen. Für spezifische Fragen und Beratung würden wir uns freuen, sie mit einem Anwalt oder Notar ins Kontakt zu setzten.

Je besser Sie über diese Abläufe Bescheid wissen, umso mehr werden Sie Ihren zukünftigen Besitz genießen können.

• Rechtliche Einschränkungen gibt es für den Immobilienerwerb durch Ausländer in Italien nicht. Dies gilt nicht nur für Bürger der Mitgliedstaaten der Europäischen Union, sondern auch für andere Staaten.

• m Falle, der Interessent einen Immobilienmakler mit der Vermittlung und Kaufabwicklung einer Liegenschaft beauftragt, sollte unbedingt sicher gestellt sein, dass der Makler bei der örtlichen Handelskammer eingetragen ist und über eine Lizenz verfügt. Die diesbezüglichen Angaben, nämlich die sogenante PARTITA IVA, d.h. die MwSt -Nummer , sowie die Lizenznummer der Handelskammer finden Sie auf dem Geschäftspapier.

Nach Festlegung oder Verhandlung des Preises und anderer Konditionen zwischen dem zukünftigen Käufer und dem Verkäufer, wird eine schriftliche proposta irrevocabile d’acquisto dem Verkäufer seitens des Immobilienagenten übermittelt. Um die Kaufabsicht zu bekräftigen und weitere Verkaufsverhandlungen mit Dritten auszuschließen, wird ein Scheck an dem Immobilienagenten für den Verkäufer gegeben (in der Regel von 2-5% des Kaufpreises je nach Objektgröße), als Garantie.

Das Schriftstück wird im Falle der Akzeptanz seitens des Verkäufers, die innerhalb einer bestimmten Frist bestätigt werden muss, für beide Seiten bindend und der Verkäufer kann den Scheck kassieren. Das gilt als erste Anzahlung.

Innerhalb eines kurzen Zeitraumes werden Sie den vom Anwalt oder Notar aufgesetzten Vorvertrag unterschreiben. Gleichzeitig ist eine weitere Anzahlung von insgesamt 20-30% des Kaufpreises zu leisten.

Der contratto preliminare ist ein schriftlicher Vertrag mit Standardklauseln, der eine Beschreibung der Liegenschaft mit genauen Katasterangaben bezüglich des NCEU Nuovo Catasto Edilizio Urbano und oder NCT Nuovo Catasto Terreni, das katasteramtliche Immobilienverzeichnis, enthält. Dabei garantiert der Verkäufer die Lastenfreiheit und erklärt die Haftung bei Rechtsmängeln, zu übernehmen, die aus den vorangehenden Besitzverhältnissen entstehen könntenÊund nach Unterzeichnung des Vorvertrages bekannt wurden. Der contratto preliminare enthält den Kaufpreis sowie die jeweiligen Fälligkeiten. Mit der letzten Fälligkeit ist der Verkauf abgeschlossen.

Die Anzahlung oder „caparra“, die zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Vorvertrages geleistet wurde sichert dem Käufer die Kaufbedingungen und dient als Sicherheit für den Verkäufer. Sollte der Notarvertrag aus Verschulden des Käufers nicht zustande kommen, verliert dieser seine Anzahlung. Liegen die Gründe für das Scheitern beim Verkäufer, so hat dieser die Anzahlung manchmal auch doppelt an den Kaufinteressenten zu entrichten.

Die wesentliche Aufgabe des Immobilienmaklers ist  erfüllt, sobald der Kauf durch den Vorvertrag gesichert ist. Immobilienmakler in Italien wenden eine zwischen Käufer und Verkäufer geteilte Kommission + Mwst. an, die mit dem Käufer gewöhnlich vor dem unwiderruflichen Angebot schriftlich vereinbart wird und auf dem Kaufpreis kalkuliert wird.

Innerhalb von 1 bis 3 Monaten (manchmal aber auch länger) nach Unterzeichnung des Vorvertrages (das Datum wird im Vorvertrag festgelegt), wird der notarielle Kaufvertrag von beiden Seiten unterschrieben. Zu diesem Zeitpunkt ist die Restzahlung oder die festgelegte Summe fällig und die Eigentumsrechte der Liegenschaft werden offiziell dem Käufer übertragen. Konstitutiv, als eigentumsbegründend, wirkt der Notarvertrag. Das italienische Gesetz sieht zwei Eigentumsformen vor: das Alleineigentum seitens einer Einzelperson, und ein gemeinschaftlicher Besitz eines Ehepaares. Der Notar hält die jeweilige Eigentumsart im Kaufvertrag fest.

• Hauptwohnsitz: Falls Sie eine Immobilie zur Eigennutzung uns als Wohnsitz erwerben und keine weiteren Immobilien in Italien besitzen, beläuft sich diese Steuer auf nur 3 % des beurkundeten Kaufpreises wenn der Verkäufer ein Privatbesitzer ist und 4% des beurkundeten Kaufpreises wenn der Verkäufer ein Unternehmen ist. Dazu kommt eine fixe Steuer von etwa 500,00 € (imposta ipotecaria, imposta catastale).

Im diesem Fall müssen Sie innerhalb von 18 Monaten nach Erwerb der Immobilie diese zu Ihrem italienischen Hauptwohnsitz (“residenza”) machen.

• Zeitwohnsitz: Andernfalls, als Zweitwohnsitz bzw. Ferienhaus, beträgt die normale Erwerbssteuer 10% des  beurkundeten Kaufpreises bezüglich der Immobilie.

• Grundstück (größer als 5.000 qm): Die Grunderwerbssteuer beträgt 18% des beurkundeten Kaufpreises bezüglich des Grundstückes. Falls ein Haus mit einem bis 5.000 qm großen Grundstück kommt, dann wird dies gewöhnlich als Hof des Hauses betrachtet und die 18% Erwerbsteuer ist nicht anwendbar.

Zusätzlich zur Erwerbssteuer sind vom Käufer die Notarsgebühren zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung zu bezahlen und hängen sowieso vom Preis/Wert des Objekts ab; etwa 2% des beurkundeten Kaufpreises, mindestens jedoch etwa 1.200,00 €. Je nach Notar kann die Höhe des Honorars u.U. etwas variieren). Ein Kostenvoranschlag kann im Voraus angefragt werden.

Wie gesagt ist dem Immobilienmakler beim Abschluss des Vorvertrages seine Kommission zu bezahlen. Allgemein handelt es sich um eine Provision zwischen 3% und 5% vom Kaufpreis des Objektes + gesetzliche MwSt (wird I.V.A. genannt und beträgt 20% in Italien) für jede der beiden Seiten

Ev. Honorar eines Geometers, Architekten oder Vermessungsingenieurs: Variiert je nach Arbeitsaufwand.
Ev. Honorar des Dolmetschers/Übersetzers: Variiert je nach Aufwand und Satz.

• Die jährliche Gemeindesteuer auf Immobilien “ICI” (Imposta Comunale sugli Immobili), die bestimmten Tabellen unterliegt und sich nach Größe und Qualität der Immobilie inklusive des Grundstücks richtet. (Einfache Wohnungen bis hin zu Villen und Schlössern), ist im Normalfall eine unwesentliche Steuerbelastung. Sie beträgt zwischen 0,4% und 0,7% des Katasterwertes der Immobilie. Wir empfehlen entweder einen Steuerberater für die Entrichtung der jährlichen Steuern aufzusuchen oder direkt die Gemeinde zu kontaktieren. Die Steuer wird in zwei halbjährlichen Raten bezahlt (Juni und Dezember).

• Es muß auch eine Gebühr für die lokale Müllabfuhr (Rifiuti Solidi Urbani) entrichtet werden, die allgemein nach Haus- bzw. Wohnungsgröße variiert. Diese Gebühr kann auf einmal oder in 4 Raten bezahlt werden.

• Bei Wohnungseigentum ist – wie in Deutschland – Wohngeld (spese condominiali) fällig. Darin enthalten sind auch die Kosten für den Hausverwalter, den amministratore del condominio. Sämtliche Wohnungseigentümer bilden den condominio, die Eigentümergemeinschaft, die in regelmäßigen Versammlungen die Beschlüsse über Gemeinschaftsanlagen und die Umlegung von Gemeinschaftskosten fasst.

Für jedes Rechtsgeschäft brauchen Sie in Italien eine italienische Steuernummer (Codice fiscale), die auch im Kaufvertrag angegeben wird. Sie können diese Steuernummer bei jedem italienischen Bezirkssteueramt beantragen. Dazu müssen Sie nur Ihren Personalausweis vorlegen. Die Steuernummer kann auch vom Notar in Ihrem Namen erhalten werden.