Acquistare una proprietà

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Qualora intendiate ottenere un parere professionale sulla specifica questione di vostro interesse, potremo segnalarvi o mettervi in contatto con alcuni professionisti (avvocati, notai e commercialisti con cui collaboriamo da tempo) che potrete contattare direttamente richiedendo una consulenza di settore.

In generale le fasi per l’acquisto di una proprietà sono 3

Una volta individuato l'immobile che si desidera acquistare, il primo passo da intraprendere per una trattativa è presentare un'offerta scritta al venditore attraverso l'agenzia immobiliare.
Con la "proposta irrevocabile d'acquisto" l'acquirente si impegna irrevocabilmente, per il periodo di validità dell'offerta, ad acquistare, per sé o una persona o una società che potrà nominare anche in un secondo momento, l'immobile ad un prezzo e alle condizioni specificate.

Contestualmente alla proposta viene lasciato un assegno a garanzia della proposta intestato al venditore (non trasferibile) che l'agente immobiliare consegnerà al venditore al momento in cui questi, accettando le condizioni proposte, controfirmerà la stessa proposta. L'importo di questo assegno (che varia in proporzione al valore dell'immobile) varrà come "caparra" e "acconto sul prezzo". Se il venditore rifiuta l'offerta, l'assegno viene restituito all'acquirente.

Se l'offerta viene accettata e quindi firmata dal venditore, le due parti sono legalmente impegnate ed obbligate a firmare il "contratto preliminare" o "compromesso"

Il contratto preliminare o compromesso è una scrittura privata tra l’acquirente e il venditore in cui tutte verranno specificate tutte le informazioni e le condizioni di vendita, tra cui: il prezzo dell'immobile; le modalità di pagamento del prezzo; la data fissata per la stipula dell'atto pubblico (rogito) e il nominativo del notaio scelto dalla parte acquirente; la dichiarazione dell'assenza di ipoteche e/o altri vincoli; in caso di eventuale ipoteca essa andrà indicata e il venditore si impegnerà ad estinguerla e cancellarla prima del rogito, la descrizione dell'immobile e sue pertinenze;  l'indicazione dell'importo versato a titolo di acconto, caparra confirmatoria e/o caparra penitenziale; la dichiarazione della regolarità della casa rispetto alla normativa urbanistica edilizia vigente. Pur trattandosi di una scrittura privata consigliamo sempre i nostri clienti di far preparare il documento dal notaio che con l’occasione farà le necessarie visure catastali e ipotecarie. Al momento della firma del contratto preliminare di solito l’acquirente versa al venditore un importo tra il 20% e il 30% del prezzo di acquisto, a titolo di caparra confirmatoria da imputare al prezzo contestualmente alla stipula dell'atto definitivo di compravendita.
Il rifiuto a vendere che provenga dopo la sottoscrizione del contratto preliminare obbligheranno il proprietario dell’immobile alla restituzione del doppio della somma ricevuta a titolo di cauzione. La rinuncia all’acquisto ed il rifiuto a sottoscrivere il rogito comporteranno la perdita della somma versata a titolo di cauzione.

A questo punto l’affare è concluso e il compito principale dell’agente immobiliare si può ritenere completato. L’agenzia immobiliare ha diritto al pagamento da parte del proprio cliente della provvigione pattuita + iva alla firma del contratto preliminare.

Dopo 2 o 3 mesi il rogito viene stipulato dal notaio scelto dalla parte acquirente (a cui spetta anche di pagarne gli onorari). Firmato l'atto notarile dalle due parti, la parte acquirente effettua l'ultimo pagamento (saldo) e sarà immessa nel possesso e nel materiale godimento dell’immobile. Sarà compito del notaio registrare l'atto di acquisto alla conservatoria dei registri immobiliari e al catasto e consegnarne una copia del medesimo ad ognuna delle due parti.

L'acquisto della casa comporta il pagamento di alcune imposte, che variano a seconda della destinazione dell'immobile e del soggetto venditore.

a)  se il venditore è un privato:

• se oggetto dell'acquisto è la prima casa e il venditore è un privato, l'atto di compravendita è soggetto ad un’imposta di registro del 3% del valore catastale dell’immobile. L’acquirente si obbliga a trasferirvi la residenza entro 18 mesi dalla data del rogito

• se si tratta della seconda casa o altro immobile e il venditore è un privato, l'atto di compravendita è soggetto a un imposta di registro pari al 10% del valore catastale dell’immobile.

b) se il venditore è un’impresa di costruzioni o una società immobiliare:

• se oggetto dell'acquisto è la prima casa e il venditore è un’impresa di costruzioni o una società immobiliare, l'atto di compravendita è soggetto ad iva pari al 4%  del prezzo di acquisto dell’immobile dichiarato in atto. L’acquirente si obbliga a trasferirvi la residenza entro 18 mesi dalla data del rogito.

• se si tratta della seconda casa o altro immobile e il venditore è un’impresa di costruzioni o una società immobiliare, l'atto di compravendita è soggetto a iva pari al 10% del prezzo di acquisto dell’immobile dichiarato in atto.

c) i terreni agricoli:

Le superfici di terreno che eccedono i 5.000 mq e non possono essere considerate corte pertinenziale del fabbricato acquistato, nonché i terreni agricoli sono tassati al 18% del valore dichiarato in atto. In caso il fabbricato venga acquistato come prima casa e l’acquirente svolga attività agricola a titolo principale, la tassa sui terreni agricoli viene ridotta dal 18% all’11%.

La parcella del notaio dipende dal prezzo dell'immobile. Sarà cura del notaio scelto dall’acquirente preparare per il proprio cliente un preventivo dettagliato delle spese notarili che vanno pagate al momento del rogito.

La provvigione di agenzia viene concordata con l’agenzia preliminarmente alla formulazione della proposta di acquisto e va saldata alla firma del contratto preliminare. La provvigione di agenzia viene concordata con l’agenzia preliminarmente alla formulazione della proposta di acquisto e va saldata alla firma del contratto preliminare.

Chi possiede una proprietà in italia paga annualmente una tassa che si chiama ici (imposta comunale sugli immobili) al comune di appartenenza. La tassa annuale per le abitazioni non di lusso è un importo piuttosto basso, varia da comune a comune dallo 0,5% allo 0,8% del valore catastale che è di solito inferiore al reale valore di mercato della proprietà.
L'ici si paga in due volte l'anno, a giugno e a dicembre.

La tassa per lo smaltimento dei rifiuti deve essere pagata al comune una volta l'anno o in 4 rate.